在众多担保方式中，房产尤其是住宅抵押是最常见且效力好的担保方式。当前，存在很多夫妻婚内房产只登记在夫或妻一人名下的情况，小贷公司在落实抵押登记过程中，往往容易忽略房产隐名共有情况，容易引起抵押权效力的纠纷，进而造成债权人损失。

一、案情回顾

XX公司主营建筑装饰工程施工、设计，建筑幕墙工程，环境净化工程，机电设备安装，水电安装工程，建筑智能化工程施工，该公司成立于2015年8月，注册资本2000万元，股东为王一某及其弟弟王二某，王一某持股70%，为该公司实际控制人。

2021年2月，XX公司签订一个标的额为900万元装修合同，由于缺乏启动资金，XX公司向我公司申请借款200万元，拟用王一某名下位于合肥市政务区凯旋门住宅提供抵押。

项目人员实地调研并经公司评审会审议，我司同意客户的200万元贷款申请，期限6个月，王一某、王二某提供连带责任保证，王一某名下位于合肥市政务区凯旋门一期住宅提供第一顺位抵押（面积105㎡）。

2021年2月，在完善上述担保措施后，我司放款200万元。2021年8月，XX公司承接的项目回款不及时，资金链紧张，导致XX公司在我司的贷款逾期。在经过多次上门催收和沟通后，XX公司仍无法偿还我司贷款。我司决定起诉确保本息。2021年10月，合肥市某区人民法院开庭审理案件，支持我司的全部诉讼请求。2021年11月，王一某的配偶李某提出第三人撤销之诉，李某认为，此次抵押房产是婚内购买，属于夫妇共同共有，王一某单独无权处分。

二、风险化解过程

    2021年12月，临近春节，XX公司收到了工程款，第一时间偿还我司本金及相应利息，XX公司在我司的贷款结束，李某撤诉。

三、案例启示

（一）加强贷后跟踪，及时修正对客户的认知

贷款管理不仅仅是贷前调查，更重要的是贷后管理，贷款也不是一放了之，坐等客户还款。随着时间推移，客户的经营情况会发生各种各样的变化，一旦客户经营趋恶，客户违约的可能性就会增加。在实际操作中，项目人员应当更加注重贷后管理，勤联系勤上门，多渠道多线条关注客户所在行业发展状况，一旦出现不利因素，项目人员应当提出应对方案，督促客户按时还款或者提前还款。

（二）担保方式是增信手段，坚持关注第一还款来源

担保方式越多，担保效果越好，对债权人越有利，但项目人员不能因此放松对客户经营的关注，还需对借款用途和还款来源进行核实。上述案例中，抵押率不高，但客户真正用来偿还贷款的资金还是来源于生产经营。

（三）关注抵押物隐名共有情况

在上述案例中，法院未对第三人撤销之诉进行审判，虽没有造成我公司最终损失，但我们应当从中吸取教训，在实际操作中，项目人员应当核实抵押物的共有情况，如果存在隐名共有人，需提前告知，让其出具相应的文件，以规避后期造成的不必要诉讼。